임대차 제도 개선 주요내용·목적·해설서 다운로드

 

 

제도 개선 추진 배경

정부는 주거복지로드맵을 통해 현재 약 160만호인 공공임대주택을 2022년 200만호, 2025년 240만호까지 확대하여 무주택 서민들이 적은 부담으로 오랫동안 거주할 수 있는 여건을 조성해나가고 있습니다.그러나 아직 우리나라 전체 가구의 40%에 달하는 845만 임차가구 중 약 600만 가구는 민간 전월세 시장에 의존할 수밖에 없습니다.
무주택 서민의 주거안정을 위해서는 공공임대주택의 확충과 함께 전월세주택 임차인도 안심하고 오래 살 수 있는 주거환경 조성도 필요합니다.

제도 개선의 의의

이번 임대차 제도 개선은 임대인의 재산권과 임차인의 거주권 간의 균형추를 잡았다고 할 수 있습니다. 임차가구의 거주기간을 4년으로 늘리고, 임대료 상승률의 상한을 두어 임차인을 보호하는 한편, 임대차 계약을 하는 경우 계약정보를 신고하도록 하여 임대차 시장 현황 파악이 가능하도록 했습니다.계약갱신청구권 도입 전에는 임대인과 임차인 간 협의를 통해 계약기간을 연장해왔지만, 이제는 임차인이 원한다면 4년간 안정적으로 거주하실 수 있습니다.임대인이 주택을 다른 사람에게 파는 것은 지금과 동일하게 제약이 없고, 임대인이 직접 거주를 희망할 경우 계약의 갱신을 거절할 수 있습니다.
새로 도입된 계약갱신 청구권과 전월세 상한제가 임대차 시장에 정착할 수 있도록 임대인과 임차인에 대한 홍보․교육을 순차적으로 진행할 계획입니다.정부는 국민의 재산권을 지켜야 할 의무와 함께, 경제적 약자인 임차인을 보호해야할 헌법상 책무가 있습니다.
이번 임대차 제도 개선과 함께 앞으로도 임대인과 임차인의 균형 잡힌 권리관계를 조성하며, 임차인이 폭넓게 보호받고 투명한 임대차 시장의 조성을 위해 노력할 것입니다.

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제도 개선 주요 내용

정부의 국정과제인 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 담은 『 주택임대차보호법』을 7월 31일 공포되었고, 임대차신고제를 담은 『 부동산 거래신고 등에 관한 법률 』개정안이 21년 6월 시행될 예정입니다. 이번에 개선된 『 주택임대차보호법 』 및 『부동산 거래신고 등에 관한 법률 』의 주요내용은 다음과 같습니다.

계약갱신청구권

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.

계약갱신청구권에 따라 임대인(건물주)은 임차인(세입자)이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

*’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항)

임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.또한 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 했습니다.

<허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정>  ① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액  ② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액     1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액     2) 『임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료-갱신 거절 당시 월단위 임대료』의 2년 분에 해당하는 금액     3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

전월세 상한제

전월세상한제는 계약 갱신시 임대료 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들이 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였습니다.

전월세상한제에 따라 임대료 증액상한을 5%로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 했습니다.이번 개정 법률안에 포함된 전월세상한제는 현재 임대인과 임차인이 계약한 종전 임대료를 기준으로 임대료의 상한을 정하도록 되어 있습니다.

임대차 신고제

임대차신고제는 전월세 계약시 임대차 계약 정보를 신고하도록 하여 임차인에게 시의성 있는 시세 정보를 제공하는 제도입니다.

임대차신고제에 따라 전월세 계약 시 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 계약 정보를 신고해야 합니다. 임대차 신고제로 임대차 실거래 정보를 취합하여 임차인에게 제공합니다.임대차 3법 중 하나인 임대차 신고제도 국토교통부의 당초 계획대로 ’21.6월에 차질 없이 시행할 것입니다.

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아래파일은 주택임대차보호법 해설집입니다. (출처: 국토교통부 법무부 주택정책과)

목차

1. 「주택임대차보호법」이란?
1) 주택임대차보호법 의미
2) 주택임대차보호법 보호대상
3) 주택임대차보호법 적용범위
4) 주택임대차보호법 임대인 권리의무
5) 주택임대차보호법 임차인 권리의무
□ 참고. 개정연혁

2. 개정 주택임대차보호법
1) 개정이유
2) 개정 주요 내용

3. 개정 관련 FAQ

4. 주택임대차 분쟁조정제도

[참고] 해외 주요국의 임차인 보호제도

[부록]
Ⅰ. 주택임대차보호법
Ⅱ. 주택임대차보호법 시행령

 

주택임대차보호법 해설집(국토교통부-법무부).pdf

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